전세사기 및 깡통전세 방지 임대차 제도 개선 요약내용
법무부와 국토교통부에서 전세사기 피해를 방지하기 위해 일부개정법률안 및 시행령을 입법 예고하고 주택임대차 표준계약서를 개정하였습니다. 해당 내용 요약정리하여 알아보도록 하겠습니다.
추진 배경
최근 부동산 가격의 급격한 하락과 함께 깡통전세나 전세사기로 인해 임차인의 보증금 회수가 어려워지고 임대인이 보증금 인상 대신 근거없이 관리비를 올려 받으며 청년 및 취약계층의 주거비용 부담을 해소하기 위해서 국토부와 법무부에서 전세사기 방지대책, 관리비 투명화 방안을 발표하고 표준계약서 개정 등 제도개선 방안을 마련하였습니다.
주요 내용
(1) 주택임대차보호법 일부개정법률안 입법예고
가. 선순위 임차인 정보 확인권 신설
○ 현행법 상 예비임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 기관에 선순위 보증금 등 임대차 정보를 요청 가능하지만 실제로 예비 임차인이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지 불확실하고, 임대인이 거부 시 정보를 얻을 수 없습니다.
● 이를 개선하기 위해 예비임차인이 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공 동의를 요구할 수 있음을 분명히 하고 임대인이 동의할 것을 의무화합니다.
나. 체납정보 확인권 신설
○ 임대인이 계약 전 체납한 세금 여부에 국가의 세금채권은 임차인의 보증 반환보다 우선시합니다. 그러나 실제로 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 알 수 있는 방법이 없습니다.
● 주택임대차보호법에 예비 임차인이 임대인에게 납세증명서 요구할 수 있습니다. 납세증명서는 요구받은 날 이후 발급분으로 제출해야 하며 서류 제출 외 예비 임차인이 과세관청에 확인할 수 있도록 동의하는 것도 인정됩니다.
(2) 주택임대차보호법 시행령 일부개정법률안 입법예고
○ 부동산 가격 하락으로 전세보증금 회수가 어려워지며 소액임차인과 취약층 보호의 중요성이 커졌습니다.
● 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선 변제금 상향 조정하는 방안이 마련되었고 소액임차인 범위를 1,500만 원, 최우선변제금액을 500만 원 상향하였습니다.
(3) 주택임대차표준계약서 개정
가. 계약체결 후 입주 전 임대인 담보권 설정 금지 특약 신설
○ 현행법 상 임차인의 대항력이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생하지만 이를 악용하여 전입신고 전까지 주택을 담보로 돈을 빌리면 임차인의 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
● 주택임대차표준계약서 개정하여, 임차인이 전입신고를 하기로 한 이루부터 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없도록 특약사항이 추가되었습니다.
나. 관리비 항목 신설
○ 임대차계약 시 관리비에 대해 명확한 근거가 없어서 과도한 관리비를 부담하는 경우가 발생하고 있습니다.
● 주택임대차표준계약서 개정하여 관리비 항목에 대해서 당사자가 합의 후 계약을 할 수 있도록 추가하였습니다.
(4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 적극 지원
○ 청년, 신혼부부 등이 많이 거주하는 원룸, 오피스텔은 관리비를 근거 없이 올리는 경우가 발생합니다.
● 관리비에 대한 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고 관리비 세부 항목을 명시하도록 진행 중입니다.
기대효과 및 향후 계획
주택임대차 보호법 개정 시 임대차 계약을 체결하려는 사람은 자신보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 임차인의 정보 및 임대인의 체납사실을 확인하여 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 변제금액이 증가하여 임차인들의 보증금을 보호할 수 있는 범위가 늘어나게 됩니다.
주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 추가하고 계약 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약을 명시하며 관리비 분쟁을 축소하고 임차인의 보증금 회수가 더욱 수월해질 것입니다.
이후 주택임대차 보호법 및 시행령의 최종 개정안을 확정 후 법제처 심사 및 차관, 국무회의를 통해 내년 초 법률안을 국회에 제출하고 시행령안은 공포, 시행할 예정입니다.
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