보증금을 돌려받을 수 있는 법적 조치

임대차 계약을 하며 지급하는 보증금은 누군가에겐 전 재산입니다. 그러나 계약이 종료되고 집주인이 보증금을 제대로 돌려주지 않아 곤란을 겪는 사례가 많습니다. 이러한 경우 할 수 있는 법적 조치를 알아보겠습니다.

 

보증금 반환 청구와 지급명령 신청제도

 집주인에게 임대차보증금 반환 청구를 위해서는 우선적으로 임대차 계약이 해지되어야 합니다. 그러나 임대차 계약상의 계약 기간이 지나더라도 임대인과 임차인이 아무런 말을 하지 않고 넘어간다면 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장됩니다.

 

 따라서 계약기간이 끝날 때 보증금 반환 청구하기 위해서는 우선 계약 해지 통보를 해야 하고, 통보는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 해야 한다. 만약 이 기간을 놓쳐 묵시적 갱신이 되었다면, 계약해지를 통보한 시점으로부터 3개월이 지나서 계약이 해지되는 것으로 보게 됩니다.

 

 계약이 적법하게 해지가 되었다면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 집주인이 이에 응하지 않는다면 당연히 임대차보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 이는 민사소송이므로 시간이 오래 걸리기 때문에 간편한 지급명령 신청제도를 활용하시기 바랍니다.

 

 지급명령이 확정되면 판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 임대인의 재산에 바로 집행(압류, 경매)을  할 수 있습니다. 다만, 임대인이 임차인의 지급명령 신청에 대해 이의를 제기하면 보통의 민사소송 절차로 넘어가므로, 서로 간에 다툼이 있어서 이의를 제기할 것이 확실하다면 처음부터 민사소송으로 제기하는 것이 오히려 보증금 반환 시간 단축에 도움이 됩니다.

 

보증금반환-법적조치

 

 

임차권등기명령

 문제는 소송이나 지급명령 신청 절차 시 이겼음에도 임대인의 재산이 없어서 보증금 반환을 할 수 없는 경우입니다. 이때 새로 이사를 해야 해서 집을 비워야 하는 경우라면 반드시 임차권등기명령 신청을 해야 합니다.

 

 이사를 하게 되면 임차인으로서 대항력을 상실하게 되어, 임대인의 건물이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 또한 임대인을 압박할 수 있는 수단으로 사기죄 등 형사고소를 하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

 

 형사고소로 인해 수사 과정에서 임대인의 채무 상태가 매우 좋지 않다고 밝혀지면 실제 처벌에 이를 수 있고, 그렇지 않더라도 상당한 압박을 줄 수 있습니다. 이와 같은 방법은 모두 보증금을 받지 못하게 된 다음에 고려할 수 있는 법적 조치입니다.

 

 

 

 그러나 잘 진행이 되더라도 결론까지 시간이 오래 걸리고 모두 받을 수 있다는 보장도 없으니 가장 좋은 것은 미연에 불상사를 방지하는 것입니다. 주택도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울보증에서는 전세금 반환보증 보험 제도를 운용하고 있습니다.

 

 집주인이 보증금을 내주지 않을 때, 보증공사에서 대신 돈을 내주는 것이기에 소중한 보증금을 보호하는데 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

 

 

전입신고와 확정일자

 간혹 전세나 월세로 집을 구할 때 집주인이 확정일자를 안 받는다면 전세금을 깎아준다고 말하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 절대 응하지 않고 다른 집을 알아보는 것을 추천드립니다.

 

 전입신고 및 확정일자를 받지 않을 경우 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리인 '우선변제권'이 인정되지 않기 때문에 부동산이 경매에 넘어가게 된다면 저당권자에게 먼저 변제가 되어 남은 대금이 없는 경우 보증금을 날리게 될 수 있습니다.

 

 그러므로 월세나 전세를 조금이라도 아끼려다가 보증금을 모두 날리게 되는 경우가 생길 수 있으므로 반드시 전입신고와 학정일자는 마치셔야 합니다. 전입신고나 확정일자는 계약 후 관할 동사무소에 가시거나 민원 24나 정부 24에서 인터넷으로 신청이 가능합니다.

 

 

주택임대차 법률

 마지막으로 전세나 월세 구할 경우 알아두면 좋은 주택임대차 법률에 대해서 소개해드리겠습니다.

 

 1. 임차인은 임대차 계약 기간을 1년으로 하더라도 주택임대차 법률에 의해 임차인은 최소 2년의 계약 기간을 보장받게 됩니다. 따라서 임차인은 1년만 거주할 수도 있지만 필요할 경우 2년까지 거주를 주장할 수 있습니다.

 

 2. 보증금을 받지 않고 이사를 하게 되면 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있으므로 이와 같은 경우 임차권등기명령제도를 이용하시기 바랍니다.

 

 3. 임대인은 임대물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있으므로 보일러 등이 고장이 나서 임차인의 돈으로 수리를 하였다면, 임대인에게 비용 지급을 청구할 수 있습니다. 단, 본인의 과실로 인한 피해는 청구하지 못합니다.

 

 

 

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