임대차 계약 하기 전 알아 두어야 할 법률 상식

최근 이사철을 맞아서 부동산을 돌아다니는 분들이 많아 보입니다. 하지만 부동산 계약은 큰 금액이 거래가 되다 보니 보증금 걱정이 많을 수밖에 없습니다. 내 집 보증금을 잘 돌려받는 방법, 임대차 계약 시 주의해야 할 점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

계약 만료 한 달 전, 집주인에게 통보하기

 기존에 살던 집의 임대 계약이 끝나고 계약서 만료일에 맞춰 돈을 돌려주는 집주인도 많지만 액수가 큰 만큼 새로운 세입자가 들어올 때까지 돈을 돌려주지 않는 집주인도 많은 것이 현실입니다. 만약 현재 살고 있는 집에서 더 이상 살지 않을 거라면 적어도 기간이 끝나기 1개월 전에는 계약을 연장할 생각이 없음을 통보해야 합니다. 내용증명 우편으로 발송하는 것이 가장 안전하지만 문자나 전화를 통해서 증거를 남겨놓는 것도 좋습니다. 만약 계약을 종료한다는 뜻을 말하지 않으면 법적으로 임대차 계약을 동일한 조건으로 연장이 되는(주택임대차 보호법 제6조)  묵시적 갱신이 되며 해지 통지의 효력이 3개월 후에 발생되므로 계약 연장을 하지 않는다면 꼭 1개월 전에는 통보를 해주시기 바랍니다.

 

보증금을 돌려받지 못하는 경우

 집주인에게 계약 종료 통보 및 새로 이사할 집을 구하여 이사 날짜까지 잡았으나, 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많이 있습니다. 이 경우 법원에 소송을 하는 방법밖에 없습니다. 물론 임대차 계약서를 첨부하여 법원에 지급명령신청(독촉절차로서 일반적인 소송보다는 간편)을 할 수도 있습니다. 법원으로부터 판결이나 지급명령을 받게 되면 이를 근거로 하여 집주인 소유 재산(거주한 주택)에 경매 신청 등 강제집행을 통하여 회수할 수 있으나 상당한 기간이 소요될 수 있습니다.

 

 주의할 점은 집주인으로부터 보증금을 받기 전까지 그 주택에 계속 지내고 있어야 한다는 것입니다. 주택임대차 보호법상의 보호를 받기 위해서는 해당 물건을 세입자가 점유하고, 전입신고를 하는 것이 요건이므로 보증금을 받기 전 새로운 집으로 이사 가거나, 주민등록을 이전하게 되면 법률상 보호를 받을 수 없습니다. 만약 빨리 주소지나 집을 옮겨야 한다면 임차권 등기명령 제도를 이용하시기 바랍니다(주택임대차보호법 제3조의 3). 임차한 주택의 소재지를 관할법원에 서식에 맞게 신청서를 작성하여 계약서와 함께 접수하시면 됩니다.

 

새 집 구할 때 체크해야 할 것

 새로 거주할 집을 구할 때는 우선 임차하려고 하는 주택의 부동산 등기부등본을 확인하여 해당 주택이 가압류나, 가처분, 경매 신청 등이 없는지, 선순위 근저당권이 있는지, 주택에 있는 빚의 최고액이 얼마인지를 확인해야 합니다. 부동산 등기부등본은 누구든지 등기소에서 열람, 발급을 받을 수 있으며, 인터넷 등기소에서도 소액의 이용료를 내시면 보실 수 있습니다.

 

 계약을 하실 때는 등기부상 소유자와 집주인이 일치하는지 신분증 등을 확인하셔야 합니다. 집주인 본인이 아니라면 위임장과 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인하시고 해당 물건의 소유자가 2인 이상이라면 집주인은 50%이상의 지분을 가진 공유자인지 확인해야 이후 다른 공유자들로부터 법적 분쟁을 피하실 수 있습니다. 이러한 방법이 어려우시다면 정식의 공인중개사를 통해서 거래를 하시는 것을 추천드립니다. 공인중개사는 중개를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 손해를 입힐 경우 배상의무가 있으며 이를 위해 책임 보험 공제에 의무적으로 가입되도록 법적으로 규정하고 있으므로 만약에 생길 사고를 방지할 수 있습니다.

 

 계약 체결 및 입주를 마치고 나면 즉시 전입신고를 해야 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 가지게 됩니다. 또한 보증금의 우선 변제권을 받기 위해서는 해당 임대차 계약서를 들고 주민 센터에 가셔서 확정일자를 받아야 하는 것을 명심하시기 바랍니다.