23년 대출정책 정리
안녕하십니까. 23년 대출과 관련하여 중요 정보들을 정리해 보았습니다. 자금마련을 위해서 대출을 고민 중이신 분들은 내용 참고하셔서 잘 활용하시기 바랍니다.
특례보금자리론
23년 부동산 연착륙과 관련하여 정부에서 내놓은 특례보금자리론에 대해서 먼저 알려드리도록 하겠습니다. 특례보금자리론의 가장 큰 장점은 소득제한이 없고 DSR을 보지 않고 5억까지 대출이 가능하다는 점입니다.
단, DTI라는 제한이 있으므로 조심해서 계약을 하셔야 합니다. 물론 무주택자분들에게 DTI는 DSR보다 부담이 적지만 소득이 있어야 하므로 체크해 주시기 바랍니다.
기존에 대출을 받아보신 분들이라면 아시겠지만 소득이 없어도 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역을 가지고 소득을 환산해서 대출을 진행하기도 합니다. 그러나 보금자리론과 같은 공사 대출은 조금 달라서 신용카드 사용액으로는 소득환산이 불가합니다.
소득이 없어서 신용카드 사용액으로 대출을 받으셨던 분들은 특례보금자리론 신청을 하는 경우 불가하므로 꼭 명심하시기 바랍니다.
또한, 1 주택자의 경우 집을 살 때 특례보금자리론을 사용하려면 처분 조건을 걸어야 살 수 있습니다. 물론 기존 주택에 대출이 없다면 아무 문제가 없지만 기존 집에 대출이 있는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.
기존 집에 대출이 있지만 처분 조건을 작성하여 기존 집의 대출을 무시하고 DTI, DSR을 계산할 때 부채에서 뻬고 계산하는 경우가 많지만 기존 집의 대출도 포함되므로 주의하시기 바랍니다.
주택담보대출
주택담보대출은 기존 1 주택자가 새로운 집을 살 때, 처분조건을 걸지 않고 새로 집을 사는데 기존 집에 대출이 있는 경우 DTI 계산이 달라지게 됩니다.
기존 집의 대출이 3억이 있을 때 새로운 집을 구입하며 신규 대출을 4억을 받고자 하는 경우, 새로운 집에 대해 신청하는 4억 대출에 대해서 40년 상환을 신청하더라도 새로 받는 4억에 대한 DTI 계산은 15년을 해야 합니다.
예를 들어 위와 같은 규정을 적용할 경우 연봉 7천만 원인 직장인이 대출 4억을 신청하고 대출기간은 40년이지만 실제 계산은 15년으로 할 경우 신규로 집을 사지 못하게 됩니다. 기존에 분양권을 보유해도 위와 동일하므로 주의하시기 바랍니다.
분양권 중도금 대출도 주택담보대출의 한 종류라서 위와 동일하게 적용되므로 꼭 명심하시기 바랍니다. 단, 대출자를 배우자로 변경하게 되면 위와 같은 규정을 피할 수 있으므로 참고 바랍니다.
잔금 날짜 조정 및 생활안정자금
잔금 날짜 조정을 예를 들어보면 내가 받을 잔금이 10월이지만 신규 매수하는 집의 잔금이 7월인 경우와 같이 잔금 받는 날짜보다 지급해야 하는 잔금일이 빠른 경우가 있습니다.
조율이 힘든 상황이 종종 발생하는데 이런 경우 매도인이 담보 제공을 해준다면 중도금 대출도 가능합니다. 특례보금자리론도 가능하므로 잔금날짜 조정이 어려워지면 이 방법을 이용하시는 것도 좋습니다.
물론, 매도인 담보 제공이므로 매수하는 집에 대출이 있으면 상환하는 조건으로 대출을 받으셔야 합니다. 이 경우는 주택 구입뿐만 아니라 건물이나 상가에도 똑같이 적용되므로 참고하시면 좋습니다.
생활안정자금의 경우 기존 주택이 대출이 없는 시세 5억의 비조정지역 집이며 신규로 매수하는 집이 15억의 비조정 주택이라고 가정해 보겠습니다.
비조정지역이므로 60% 대출이 가능하며, 이 경우 9억의 대출이 가능하며 필요 자금은 6억입니다. 우선 계약금 1억 5천을 넣었다고 가정하면 부족한 자금은 4억 5천입니다.
이 경우에 기존 주택에서 대출을 받으려면 생활안정자금이라고 해서 연간 한도 2억에 걸리고, 대출을 받고 집을 사면 대출이 회수가 됩니다.
하지만 이는 자금의 목적을 밝히지 않았을 경우 해당이 됩니다. 이와 같은 경우 비조정 지역에 집은 산다고 이야기하였으므로 연간 한도 2억 이상도 가능하며 이 돈을 가지고 신규 집을 구매하는 것도 가능합니다.
따라서 위 경우에는 기존 집에 60%만큼 3억 만큼 추가로 대출이 가능하고 이를 통해 신규 집을 사도 문제가 없습니다.
이건 은행 담당자들도 잘 모르는 규정이므로 신규 대출 시 자세하게 설명을 해야 하며, 1 금융권에서 가능한 규정이므로 금리에 대한 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.
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