전세사기를 방지를 위한 등기부등본 읽는 방법

[GUIDE] EAST SUNNY 발행일 : 2023-05-07

최근 전세사기로 인해서 무고하게 피해를 받는 세입자들이 많이 발생하고 있습니다. 전세사기를 예방하기 위해서 등기부등본에서 확인해야 하는 내용들을 소개해드리겠습니다.

등기부등본 용어 설명

1. 근린생활시설

1) 등기부등본에는 표제 부라는 항목이 있습니다. 표제부란 건물의 외부모습을 표시해주고 있습니다. 실제 부동산의 소재지번, 건물명칭, 대지권등을 표시하고 있습니다.

이러한 표제부에서 확인해야 할 용어는 근린생활시설입니다. 건물의 용도가 실제로 주거용으로 사용되고 있지만 건물용도가 근린생활시설이라고 표시된 건물이 있습니다.

근린생활시설의 문제점은 법적으로 주거용이 아니며 가장 큰 문제는 전세보증보험 가입이 불가하며, 이후 전세금에 대한 안전확보에 어려움이 있다는 점입니다.

최근 발생하는 전세사기들로 인해서 불안한 와중에 나의 전세금을 돌려받을 수 있는 안전장치인 보증보험이 되어있지 않다면 자신의 소중한 보증금을 잃어버리게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

그러므로 근린생활시설로 용도가 되어있는 건물은 최대한 피해 주시는 것이 좋습니다.

2. 가등기

1) 두 번째로 확인할 것은 갑구에서 적혀있는 가등기라는 용어입니다. 우선 갑구란 건물의 소유에 대한 내용을 표시하는 곳입니다. 부동산에 대한 소유권, 가등기, 가처분, 압류, 경매 등에 대한 내용들이 나오게 됩니다.

갑구의 등기목적에 소유권이전담보가등기라는 표시가 있다면 조심하셔야 합니다. 이는 돈을 빌려주고 못 갚으면 집을 대신 넘기겠다고 미리 약속을 한 계약내용입니다.

이로 인해서 가등기는 집주인이 바뀔 수 있다는 것을 뜻하고 있습니다. 만약 가등기로 계약이 진행된다면 이후 설정된 권리들이 모두 사라질 수 있어서 세입자의 대항능력도 소실될 수 있습니다.

그러므로 만약 가등기가 되어있다면 정확한 소유자가 누구인지와 언제 바뀌는 것인지 꼭 확인을 해보셔야 합니다.

3. 압류/가압류

1) 세 번째는 갑구에서 등기 목적 중 압류 및 가압류가 되어 있다면 조심하셔야 합니다. 압류나 가압류는 집주인이 빚을 갚지 못하게 되면서 돈을 빌려준 채권자가 압류를 하게 된 것입니다.

만약 압류가 해제되지 않는다면 절대 계약을 하시면 안 됩니다. 하지만 집이 너무 마음에 들고 압류 금액이 소액일 경우 계약과 동시에 압류 해제를 조건으로 꼭 넣어주셔야 합니다.

4. 경매 개시 결정/신탁

1) 네 번째로 확인해 보실 사항은 갑구에서 경매 개시 결정이라는 단어를 조심하셔야 합니다. 이는 집주인이 빌린 돈을 갚지 못하게 되면서 집이 경매에 넘어가게 된 상황입니다.

이런 경우는 절대 계약을 하시면 안 되면 부득이한 이유로 인해서 계약을 해야 한다면 무조건 경매취하 조건으로 해야 합니다.

마지막으로 신탁이라는 용어를 조심하셔야 합니다. 우선 신탁담보대출이란 집주인이 대출을 많이 받기 위해서 소유권을 신탁회사로 넘기면서 대출을 받는 것입니다.

신탁등기 된 부동산에 전월세 계약을 하게 될 경우 꼭 신탁회사 동의서를 받아보셔야 합니다. 실제 집주인이 아닌 명의상 집주인인 신탁사의 동의가 있어야 부동산 거래가 가능합니다.

만약 신탁사 동의가 없는 경우 세입자가 아닌 불법 점유자가 되며 큰 피해를 받을 수 있습니다. 이는 부동산 신탁사기의 전형적인 유형이므로 꼭 조심하셔야 합니다.

전세사기 현황

1. 건축왕 인천 전세사기

최근 전세사기는 많이 발생을 하고 있습니다. 최근 가장 유명한 것은 건축왕이라고 불리며 2,000세대 이상이 피해를 보게 만든 인천 전세사기 사건입니다.

가장 많이 발생하는 전세 사기 수법으로 최초 분양 시 전세보증금을 매도가와 동일하게 하며 세입자와 계약을 시킨 후 바지 사장에게 주택을 매도하는 수법을 사용하였습니다.

인천 미추홀구에서 건축왕으로 붙여진 가해자는 공인중개사와 중개보조원 등의 명의로 땅을 사고 건물을 짓기 시작했습니다.

이후 준공이 완료된 건물을 통해서 담보대추를 받고 세입자와 계약을 합니다. 이처럼 여러 군데에서 발생한 돈으로 다른 땅을 매입하며 지속적으로 투자를 이어갔습니다.

결국 부동산 경기 악화로 인해서 건설업 및 대출이자 상환에 어려움이 발생하게 되며, 23년 3월 경매시장에 나오게 되었습니다.

가해자 남 씨는 인천 미추홀구에서 161건의 계약을 맺었고 보증금 125억 원을 사기 친 혐의로 구속 기소가 되었습니다. 이로 인해서 극단적인 선택을 한 3명의 피해자가 발생하였고 나머지 피해자들은 힘겹게 보증금 반환을 위한 싸움을 이어가고 있습니다.

2. 동탄 전세사기

최근 동탄에서 전세사기가 발생했다는 소식을 접하게 되었습니다. 저도 동탄 근처에서 살고 있는 만큼 깜짝 놀라지 않을 수 없었습니다.

내용은 한 부부가 동탄, 병점, 수원, 용인에서 오피스텔 250채를 소유하던 중 파산하며 수십 명의 세입자가 전세금을 돌려받지 못하게 되었습니다.

최초 신고자는 한 오피스텔 전세 임차인이었습니다. 전세 만료 후 몇 개월이 지나도 전세금을 돌려받지 못했고 임대인이 세금을 체납하면서 오피스텔이 경매에 넘어가게 될 위기에 처했다며 신고를 하게 되었으며 이로 인해 사건이 밝혀지게 되었습니다.

사건을 조사하던 중 위탁 운영을 하던 공인중개사는 최근 폐업까지 했다고 하며, 임대인은 문자를 통해서 세입자들에게 오는 6월 세금 체납이 예상되므로 오피스텔 소유권을 받아가라고 통보하며 임차인들에게 큰 고통을 남기기까지 했습니다.

만약 소유권을 이전받더라도 각종 세금 등으로 인해서 2천만 원에서 5천만 원까지 손해를 보게 되는 것입니다.

이와 같은 일이 발생하게 된 이유는 역전세 오피스텔이 많이 있었다는 것입니다. 자본이 없어도 보증금을 통해서 몇 백채의 오피스텔을 매입하였으며 1 채라면 피해금액이 많이 않지만 250채를 보유하게 될 경우 100억이라는 큰돈이 생기며 개인이 배상하기 힘들어지고 결국 파산하게 되는 것입니다.

이렇게 동탄에서도 많은 피해자들이 발생하며 현재 보증금을 돌려받기 위해서 힘든 시간을 보내고 있습니다.

전세사기는 절대 잃어 나서는 안되지만 이후에도 지속적으로 발생할 것으로 예상을 하고 있습니다. 보증금은 보통 금액이 크므로 많게는 전재산을 잃을 수도 있습니다.

앞으로 전세나 월세는 사라지지 않을 것이므로 최대한 열심히 공부해서 전세 사기를 방지하기 위한 노력을 기울이며 본인의 소중한 재산을 지켜가시기 바랍니다.

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