사례로 쉽게 알아보는 주택 양도세 절세 방법

안녕하세요. 오늘은 부동산 세금 중 양도세와 관련된 정보입니다. 부동산에 관심이 있는 분들이라면 양도세에 관심이 많으실 텐데요. 간혹 알지 못해서 많게는 억 단위의 양도세를 내는 경우도 있습니다. 사례별 내용 확인하시고 본인의 양도세도 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

주택 양도세

1. 양도세 사례 1

 1) 주택 매매계약 체결 후 매매특약에 따라 잔금청산 전 멸실한 경우

     

 1세대 1 주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정기준일이 중요합니다. 기획재정부에 따르면 종전에는 매매계약 체결일을 기준으로 판단했습니다. 즉, 매매계약체결 당시 주택인 경우 잔금청산 전에 주택을 멸실하여 없더라도 주택으로 비과세판단 및 다주택자 중과세 대상 여부를 판단했습니다.

 

 하지만 2022년 12월 20일 이후 매매계약을 체결한다면 양도일을 기준으로 판단합니다. 매매계약체결일에 주택이 있더라도 양도일(잔금청산) 전 멸실한 경우 양도일에는 주택이 없는 것입니다. 그러므로 1세대 1 주택 비과세 대상이 아니며, 다주택자 중과세 대상도 아닙니다.

 

 2) 주택 매매계약 체결 후 특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로  용도변경한 경우 양도물건 판정 기준일

 

 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결부터 양도일(잔금청산일)을 기준으로 판단합니다. 양도일에 상가이므로 1세대 1 주택 비과세 대상에 해당하지 않고 다주택자 중과 대상도 아닙니다.

 

 3) 1세대 1 주택 비과세 요건 충족 주택 멸실 후 대지만 양도한 경우 비과세 여부

 

 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하고 멸실을 하더라도 법령에서 예외로 인정할만한 특별한 사정없이 주택을 멸실하고 대지만을 양도한 경우 1세대 1 주택 비과세가 적용되지 않습니다.

 

 4) 조정대상지역 내 경매 취득한 주택의 거주요건 적용 여부

 

 1세대 1 주택 1 주택 비과세 요건 중 원칙적으로 거주요건은 없습니다. 예외적으로 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 취득 당시 조정대상지역 내 소재한 주택을 취득한다면 보유기간 중 2년 거주요건을 채울 시 1 주택 비과세 대상이 됩니다.

 

 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택인 경우 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택은 조정대상지역 내 취득일지라도 2년 거주요건이 없습니다. 이때 경매로 취득한 신규주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 하여 적용합니다.

 

양도세-비과세

 

2. 양도세 사례 2

 1) 1세대 1 주택 비과세 거주요건 판단 시 무주택 1세대 판단시점

 

 거주자가 조정대상지역의 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 증빙서류가 있다면 조정대상지역 내 주택을 취득해도 거주요건이 없습니다. 이 경우 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우와 관련한 1세대는 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대를 의미합니다.

 

 2) 계약금 지급일부터 주택 양도일까지 동일 세대원에게 분양권 지분 일부를 증여한 경우 거주요건 여부

 

 계약금 지급일 현재 무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택 분양권 지분 일부를 동일 세대원인 자녀에게 증여하고 주택 양도일까지 자녀와 동일 세대인 경우 1세대 1 주택 비과세 거주요건을 적용하지 않습니다.

 

 3) 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 여부

 

 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 2022.10.19 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용합니다.

 

 4) 조정대상지역 내 경매로 취득한 주택의 거주요건 여부

 

 1세대 1 주택 비과세의 거주요건 판단 시 경매로 취득한 신규주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 판단합니다.

3. 양도세 사례 3

 1) 부담부증여하는 다가구 주택의 주택 수 계산

 

 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우는 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1 주택 비과세규정을 적용합니다. 이때 다가구주택을 부담부증여하는 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에도 동일하게 적용됩니다.

 

 2) 오피스텔 분양권 주택 수 여부

 

 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 경우 소득세법 상 분양권에 해당지 않으므로 주택 수 포함되지 않습니다.

 

 3) 청약 당첨 시 취득하는 아파트 분양권의 취득시기

 

 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계획한 경우 소득세법에 따라 분양권의 취득시기는 청약당첨일로 봅니다.

4. 양도세 사례 4

 1) 생활형 숙박시설 분양권 주택 수 여부

 

 1세대 1 주택 비과세 및 다주택자의 중과세율 판정 시 2021.1.1 이후 취득한 생활형 숙박시설 분양권은 주택 수에 포함되는 분양권에 해당하지 않습니다.

 

 2) 장기임대주택 재건축사업으로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 임대등록 불가 시 거주주택 비과세여부

 

 재개발사업 등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우이며, 장기임대주택에 대한 등록이 말소된 후 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받지 못합니다.

 

 3) 분양권을 보유한 1세대가 2021.1.1 이후 분양권을 취득한 경우 1세대 1 주택 특례적용 여부

 

 2020.12.31 이전 취득한 A분양권을 보유한 1세대가 2021.1.1 이후 B분양권을 취득한 경우 A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우 일시적 2 주택 비과세 특례 또는 소득세법 시행령에 다른 특례는 적용되지 않습니다.

 

주택 임대 소득세 신고대상 및 계산 방법

주택 임대 소득세 신고대상 및 계산 방법

 

전세 사기 방지를 위한 전입신고제도 신청 방법

전세 사기 방지를 위한 전입신고제도 신청 방법

 

알찬 부동산 정보 사이트 BEST 5!!! : 몽땅, 토지 이음 등

알찬 부동산 정보 사이트 BEST 5!!! : 몽땅, 토지 이음 등

 

 

 

 

 

 [  함께 보면 좋은 글 목록  ] 
1. 캠핑장, 캠핑용품 소개 및 방문기
2. 떠나자! 제주도 여행지 소개 및 방문기 
3. 국내 여행지 소개 및 방문기
4. 맛집 소개 및 방문기
5. 건강 관리 비법
6. 시사, 경제 및 기타 유용한 팁         
7. 골프 용품 및 실력 키우기
8. 똑똑하게 스펙 올리기 : 자격증 정보   
9. 부동산으로 부자 되자!
10. 돈이 되는 애드센스 방법
11. 주식으로 재테크
12. 신박하고 유용한 제품 소개
13. 자동차 관련 정보